Get Adobe Flash player

Как расторгнуть договор ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком и вернуть деньги

Как расторгнуть договор ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком и вернуть деньги

Одной из наиболее актуальных проблем России является законодательство о долевом участии и нарушение прав участников строительства. Застройщики повсеместно срывают сроки строительства, уходят с рынка, оставляя недостроенные дома, а банкротство застройщика и завершение строительства могут длиться годами. СМОТРЕТЬ СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ: Решение суда о расторжении ДДУ

В определенный момент времени перед дольщиком возникает вопрос о том, как расторгнуть договор ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком и вернуть деньги? какие есть риски при расторжении договора ДДУ.

Давайте ответим на данный вопрос вместе, проанализируем риски, связанные с расторжением договора ДДУ, а также рассмотрим, какую получит выгоду дольщик в денежном эквиваленте, при расторжении договора долевого участия.

Правоотношения, складывающиеся между застройщиком и дольщиком, регулирует ФЗ № 214 от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Согласно статье 9 ФЗ № 214 расторгнуть договор ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком и вернуть деньги можно во внесудебном и в судебном порядке.

Внесудебное расторжение договора ДДУ с застройщиком возможно в случаях:

нарушения застройщиком сроков передачи объекта на два месяца;

объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора;

существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Расторжение договора ДДУ с застройщиком через суд возможно в следующих случаях:

прекращения или приостановления строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что объект не будет передан в срок;

существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, в размере не более пяти процентов от указанной площади;

изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

в иных установленных законом или договором случаях.

Наиболее распространённым основанием для расторжения договора ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком является нарушение сроков передачи объекта строительства на срок два месяца и более.

Например, согласно договора ДДУ (договор долевого участия) застройщик обязан передать квартиру не позднее срока 31 декабря 2017 г., в случае, если по состоянию на 01 марта 2018 г. квартира не передана, дольщик может расторгнуть договор долевого участия.

Для того, чтобы расторгнуть договор ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком и вернуть деньги необходимо выслать застройщику уведомление о расторжении договора, к которому приложить свои банковские реквизиты, а также приложить расчёт процентов, которые должен заплатить застройщик, за пользование денежными средствами.

Уведомление следует высылать по юридическому адресу застройщика. Договор ДДУ считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

Примечание:

Если застройщик высылал уведомление об окончании сроков строительства, а дольщик уклонился от передачи объекта, то расторжение договора участия по указанному основанию может стать невозможным.

Риски при расторжении договора ДДУ с застройщиком

Прежде чем высылать уведомление о расторжении договора, необходимо оценить все риски. Главные риски при расторжении договора ДДУ с застройщиком – это банкротства застройщика или отсутствие у него денежных средств, для выплаты при расторжении договора ДДУ с застройщиком.

Если при расторжении договора ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком, в отношении последнего начнётся процедура банкротства, то существует риск остаться без объекта строительства (например, без квартиры) и без денег.

Также существует вероятность, что при расторжении договора у застройщика не окажется денежных средств и достаточного имущества, для погашения задолженности.

Поэтому, перед расторжением договора ДДУ с застройщиком необходимо обязательно провести анализ застройщика, сделать это лучше всего через опытного юриста, которые знает всё нюансы в долевом строительстве.

При детальном анализе застройщика, следует изучить: его финансовые показатели, отсутствие заявлений о банкротстве застройщика и его учредителей, отсутствие в списке проблемных застройщиков, наличие или отсутствие задолженности по исполнительным производствам, наличие или отсутствие задолженности по уплате налогов и соц. взносов, судебную нагрузку и суммы, предъявленные к застройщику и т.д.

Также необходимо получить информацию о том, какое место по объему текущего строительства в РФ и регионе строительства занимает застройщик, какое количество у него жилых комплексов строительства, какие сроки просрочки при строительстве, прочитать отзывы про застройщика в интернете и т.д.

Расторгать договор ДДУ с застройщиком следует только с крупными застройщиками, которые имеют устойчивые финансовые показатели.

Сроки выплаты застройщиком стоимости объекта строительства

Если договор ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком расторгнут во внесудебном порядке, по указанным выше основаниями, то сроки выплаты денежных средств составляют 20 рабочих дней, с даты отправки почтового уведомления о расторжении ДДУ.

Когда договор ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком расторгнут в суде, то срок выплаты денежных средств составляет 10 рабочих дней, со дня расторжения договора.

Таким образом, если договор расторгнут, в связи с нарушением сроков строительства, например, 20 июля 2018 г. (дата отправки уведомления), то застройщик обязан по истечении 20 рабочих дней, с указанной даты произвести выплату суммы, уплаченной по договору долевого участия.

Важное примечание:

Застройщик обязан возвратить сумму, уплаченную именно изначальным участником по договору ДДУ. Например, дольщик Иванов заключил договор ДДУ с застройщиком, заплатил за квартиру 5 000 000 рублей. В дальнейшем Иванов уступил Петрову по договору уступки прав требования права на квартиру, при этом Петров заплатил Иванову по договору уступки уже 6 000 000 рублей.

Если Петров решит расторгнуть договор ДДУ, то он может требовать и получить только изначально уплаченную участником строительства Ивановым сумму, т.е. 5 миллионов рублей.

Исходя моего личного опыта сопровождения дел о расторжении договора ДДУ и сложившейся практике, далеко не все застройщики, даже крупные выплачивают сумму, уплаченную дольщиком по договору, в установленные законом сроки.

Связано это с тем, что застройщику выгодно как можно дольше пользоваться денежными средствами дольщиков. Не пугает застройщиков даже то, что помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также обязан уплатить проценты (неустойка) на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Поэтому, дольщику приходится обращаться в суд, для взыскания уплаченной денежной суммы за объект строительства. В суде помимо основной суммы, можно требовать с застройщика проценты на указанную сумму, за весь период их пользования, а также штраф в размере 50 %, на указанные суммы. К сожалению, суд по заявлению застройщика, может снизить размер процентов и штрафа.

Но всё равно, при расторжении договора, с застройщика дополнительно можно получить достаточно большие денежные средства, которые могут в среднем могут составлять 20-70 % от стоимости объекта строительства.

В суде при расторжении договора ДДУ (договор долевого участия) с застройщика можно взыскать:

сумму, уплаченную по договору ДДУ (если застройщик не выплатит её в досудебном порядке);

проценты (неустойка) за пользованием суммой, уплаченной по договору;

штраф в размере 50 % (вид дополнительной неустойки);

компенсацию морального вреда;

расходы на юридические услуги, госпошлину, доверенность;

понесённые убытки, при расторжении ДДУ с ипотекой (уплаченные проценты по кредиту, расходы за услуги банка, за страхование);

убытки по найму квартиры;

убытки в виде разницы между уплаченной суммой и стоимостью квартиры на дату расторжения ДДУ.

Ниже более подробно будут рассмотрены вопросы о расторжении ДДУ с ипотекой, а также возможность взыскания выплаченных процентов по кредиту и убытков с застройщика.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой

Достаточно часто для того, чтобы купить квартиру по ДДУ участник строительства вынужден брать ипотеку, в случае нарушения сроков строительства дольщика интересует вопрос о том, как расторгнуть ДДУ с ипотекой? и требуется ли согласие банка на расторжение договора.

Так как банк не является стороной по договору ДДУ, то согласие банка на расторжение договора не требуется. Поэтому расторжение договора ДДУ с ипотекой происходит на общих основаниях, но с определёнными нюансами.

Банк необходимо известить о расторжении договора ДДУ, подать уведомление о досрочном погашении ипотечного кредита и пересчёта процентов по кредиту.

В уведомлении застройщику необходимо указать, что остаток по ипотечному кредиту застройщик обязан выплатить банку (лучше всего приложить справку об остатке задолженности перед банком), приложить реквизиты банка, а оставшуюся сумму, уплаченную за объект строительства, просить выплатить на банковские реквизиты дольщика.

При расторжении договора с ипотекой с застройщика можно дополнительно требовать проценты за пользованием кредита по ипотеке, которые выплачивал дольщик, а также уплаченные страховые взносы по договору ипотечного страхования, дополнительные банковские расходы.

При этом, кредит должен быть получен исключительно с целью заключения договора участия в долевом строительстве, т.е., ипотечный, а не потребительский.

Согласно ст. 10 ФЗ № 214 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору застройщик, обязан уплатить дольщику причиненные убытки сверх неустойки.

Например, за пользование кредитом – проценты были уплачены в сумме 500 000 рублей, соответственно данная сумма является убытками, которую можно требовать с застройщика.

В тоже время, судебная практика взыскания процентов по кредиту является противоречивой неустойчивой, зависит от конкретных обстоятельств дела, от условий в договоре.

Примечание:

Если при расторжении ДДУ с ипотекой застройщик не выплатит сумму по договору в досудебном порядке, то при подаче иска в суд банк необходимо указывать заинтересованным лицом по делу.

Проценты (неустойка) при расторжении договора долевого участия

Помимо основной суммы, уплаченной за объект строительства, застройщик обязан выплатить дольщику проценты на указанную сумму, за весь период.

Например, стоимость объекта строительства 5 000 000 рублей была уплачена 29 июля 2017 г., договор расторгнут 29 июня 2018 г., а основная сумма возвращена застройщиком 15 июля 2018 г. Соответственно проценты начисляются исходя из ставки, действующей на определённый период, с 29.07.2017 г. по день возврата суммы – 15.07.2018 г.

Проценты (неустойка) при расторжении договора долевого участия за указанный период составят 893 416 руб. 67 коп.

Но застройщики в 99 % случаях не выплачивают дольщику проценты во внесудебном порядке, поэтому проценты (неустойка) при расторжении договора долевого участия необходимо будет взыскивать в судебном порядке.

Суд на основании ст. 333 ГК РФ в большинстве случаях снижает размер процентов и штрафа. Поэтому будет иметь значение опыт юриста, которого выбрал дольщик для расторжения договора ДДУ, позиция застройщика, а также суд, который будет рассматривать дело.

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Исходя из положений законодательства изложенных выше, помимо процентов (неустойка) при расторжении договора долевого участия, с застройщика также можно взыскать дополнительные убытки, понесённые дольщиком.

Убытки с застройщика, связанные с наймом квартиры

Дополнительно можно попробовать взыскать убытки с застройщика, связанные с наймом квартиры, за период с даты наступления обязанности передачи объекта, но судебная практика в большинстве случаях отрицательная.

Исходя из разъяснений Верховного Суда РФ, указанных в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 по делу №18-КГ17-239, дольщик претендующий на взыскание убытков, связанных с наймом квартиры должен доказать: причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства застройщиком и возникшими убытками; отсутствие квартиры, в пользовании по месту строительства, наличие работы в городе, в котором у него имеется место жительства, представить доказательств несения расходов по найму квартиры и т.д.

При заявлении требований о таких убытках, суд будет исследовать дату заключения договора найма, наличие временной регистрации, причину проживания в квартире по найму и в регионе по месту строительства и т.д.

Убытки с застройщика, в виде разницы стоимости квартиры и уплаченных средств

В соответствии с п. 35 «Обзора практики разрешения споров, возникших в связи с участием граждан в долевом строительстве...», утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, не исключена возможность взыскания убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданином для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы.

Поэтому, можно попытаться взыскать с застройщика убытки, связанные с разницей в стоимости квартиры между ценой квартиры на момент расторжения и суммой, уплаченной по ДДУ, на основании положений ст. 393.1 ГК РФ. Для взыскания указанных убытков необходимо в суд предоставить отчёт о рыночной стоимости квартиры (или иного объекта по ДДУ).

Подводя итоги статьи о том, как расторгнуть договор ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком и вернуть деньги, хотелось бы предостеречь дольщика, прежде чем расторгать договор, необходимо оценить все риски, связанные с расторжением.

Договор лучше всего расторгать в первые 3-4 месяца просрочки, в большинстве случаях, у застройщика на данном сроке ещё есть денежные средства, для выплаты их дольщику.

Возможно лучше перестраховаться и взыскать с застройщика неустойку по ДДУ, нежели остаться без квартиры, без денег, да ещё и с ипотекой.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ СТАТЬЮ:Как взыскать неустойку по договору долевого участия с застройщика

______________________

За консультацией юриста или ведением судебного дела о расторжении ДДУ, вы можете обратиться по следующим контактам: email: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., тел.: 8-965-366-2955

____________________________________________________________

Авторские права © на статью, а также на остальные статьи и материалы сайта принадлежат Колодко В.В., любое копирование с целью размещения на других сайтах, интернет изданиях, в печатных изданиях и т.д. запрещено, преследуется по закону.

Декабрь 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
26 27 28 29 30 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 1 2 3 4 5 6

Вход на сайт