Get Adobe Flash player

      Признание недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ 

Признание недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ является одним из способов защиты прав бывшего супруга, в ситуации, когда второй супруг произвел отчуждение совместно нажитого имущества.

 Помимо признания недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ существуют следующие способы защиты прав бывшего супруга:

-    взыскание денежной компенсации за проданную квартиру;

- признание недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества по иным основаниям (ст. ст. 169, 170, 171,176-179 ГК РФ).

В данной статье будет рассмотрен способ защиты правбывшего супруга при разделе проданного имущества - признание недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ. Данный способ защиты имеет определённую специфику доказывания, и положительные решения суда о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ являются достаточно редкими.

Автор, имея опыт представления интересов как истца, так ответчика, постарается раскрыть основные аспекты доказывания признания недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ.

Согласно ст. ст. 38, 39 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов.

В силу разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 15, 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", в состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. В соответствии с п. 1 ст. 35 семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов должны осуществляться по их обоюдному согласию. В случае, когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость.

В силу п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Согласно с ч. 3 ст. 253 ГК РФ совершённая одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Сделка по признанию недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ является оспоримой и имеет срок исковой давности 1 год, с момента когда, супруг узнал о нарушении своих прав на совместно нажитое имущество.

Обстоятельствами, подлежащими доказыванию при разрешении спора о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ является несогласие сособственника на отчуждение квартиры; тот факт, что другая сторона по сделке знала о наличии прав третьего лица на имущество и об отсутствии его согласия на сделку. Данные обстоятельства подлежат доказыванию истцом, обратившимся в суд с соответствующим требованием о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ.

Наиболее частые ошибки, которые встречаются в практике, когда истец и его представитель основывают свои исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ только на том факте, что не было нотариального согласия бывшего супруга. Вопрос о том, необходимо ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ автором был рассмотрен в предыдущей статье, а также проведён анализ имеющейся практики, поэтому в данной статье не затрагивается.

Имеющаяся практика, а также практика автора участия в процессах, толкование норм права позволяют сделать вывод, что в 99 % случаях истцу, основывающему свои требования только на п. 3 ст. 35 СК РФ (отсутствие нотариального согласия) будет отказано в иске о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества: «…обстоятельства того, что Ю. знал или заведомо должен был знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки, не нашли своего подтверждения» (см.: определение судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда от 11 января 2011 года дело № 33-186 ); «у суда не имеется оснований полагать, что Н. знал или заведомо должен был знать об отсутствии у А. необходимых полномочий на совершение сделки, доказательств обратного истицей не представлено, а судом не установлено (см.: определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 сентября 2010 года дело № 33-13384/2010 и др.).

Между тем, необходимо доказать, что покупатель знал о несогласии на отчуждение совместно нажитого имущества и о правах на него у третьих лиц, что довольно часто не учитывается истцами.

Истцу по искам о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ необходимо доказать следующие обстоятельства:

- наличие или отсутствие полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, т.е., наличие согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки;

- наличие осведомленности покупателя квартиры о наличии прав третьих лиц и об отсутствии согласия бывшего супруга на продажу квартиры.

То, обстоятельство, что истец (бывший супруг) не был согласен с отчуждением имущества, в основном особых проблем в доказывании не имеет. Если ответчиками не представлено доказательство обратного, то отсутствие согласия предполагается. Значительно сложнее доказать осведомленность покупателя о наличии прав третьих лиц на квартиру, и об отсутствии их согласия на отчуждение.

Практика показывает, что доказательствами по искам о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ могут являться:

- сделка была совершена без осмотра квартиры, в которой проживает истец («покупатель до приобретения квартиры в собственность не осмотрела приобретаемую квартиру, каких – либо претензий к проживающим в ней истцу с ребенком не предъявляла. …, что свидетельствует об отсутствии разумной осмотрительности покупателя, не выяснившей правового положения ранее входивших в состав членов семьи продавца» см.: кассационное определение судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда от 20 января 2011 года дело № 33-182;

- объяснения свидетелей «У суда не имеется оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку, они непротиворечивы и согласуются с исследованными доказательствами по делу» решение Лефортовского районного суда г. Москвы от марта 2012 года дело № 2-3382/2012);

- стороной по сделке является родственник бывшего супруга («В. не является добросовестным приобретателем, поскольку приходится сводным братом И. и должен был знать о том, что отчуждаемая квартира обременена правами С. … Признавая договор купли-продажи спорной квартиры недействительным, суд обосновано исходит из того, что приобретатель квартиры В. знал о наличии спора в отношении данной квартиры и об отсутствии у И. права на её отчуждение, поскольку данный факт подтверждается материалами дела и показаниями свидетелей» см.: определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 февраля 2012 года дело № 33-1950/2012);

- иные доказательства, подтверждающие, что покупатель знал о наличии у продавца, бывшего супруга, в период брака с которым была приобретена спорная квартира («в судебном заседании суда апелляционной инстанции В. также подтвердил, что он знал о наличии бывшей супруги у продавца квартиры. … Установив, что сделка по продаже квартиры, являющейся совместно нажитым имущество, совершена без согласия супруги Ф., о чем ответчик В. знал и должен был знать, суд первой инстанции, верно, пришел к выводу о том, что в силу ч. 2 ст. 35 СК РФ сделка является недействительной, и применил последствия недействительности сделки» см.: апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 16 апреля 2013 г. дело № 33-4313, схожая позиция содержится в решении Могочинского районного суда Забайкальского края от 08 февраля 2010 года);

- заниженная стоимость квартиры, регистрация в квартире бывшего супруга.

Таким образом, признание недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ возможно, если доказано, чтопокупатель знал или должен был знатьоналичии прав третьих лиц на имущество и о несогласии бывшего супруга на совершение данной сделки и в суде данные обстоятельства доказал истец. По такой категории дел имеет значение тактика в суде, которую избирают истец и ответчик, их представители. Поэтому, для успешного ведения дела необходимо воспользоваться юридической помощью представителя.

С Уважением, Владимир Колодко.

 

Декабрь 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
26 27 28 29 30 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 1 2 3 4 5 6

Вход на сайт