Раздел квартиры, купленной в ипотеку при разводе

Исходя из практики, каждый третий или четвертый случай раздела имущества неизменно сопровождается наличием ипотечного имущества – квартиры или дома. И при разводе появляется вопрос, как произвести раздел квартиры, купленной в ипотеку при разводе?

В силу того, что купленная в ипотечный кредит недвижимость обязательно находится в залоге у банка, это неминуемо влечет ряд юридических проблем.

Суть ипотечного обязательства в браке

Очень часто супруги путают понятие ипотеки и кредита. Ипотека – это не кредит. Это обеспечение залогом исполнения кредитного обязательства. Формально, в ипотеку – то есть залог – можно предоставить любое недвижимое имущество, соразмерное по стоимости с получаемым кредитом.

Но на практике все проще: банк выдает кредит на квартиру, а купленная квартира передается в залог банку до окончания погашения. Все просто!

Важную роль играет и состав лиц по кредитному договору о покупке жилья в ипотеку, который обычно укладывается в три «набора»:

Заемщиком является один из супругов, а второй супруг - поручитель. Здесь должно быть согласие второго супруга и на кредит, и на покупку жилья.
Супруги являются созаемщиками и солидарно отвечают по кредиту.
Помимо супругов, в качестве поручителей могут выступать иные лица: родители, родственники, близкие друзья.

Примеры:

Квартира может быть зарегистрирована на одного из супругов – основного заемщика.
Квартира зарегистрирована в совместную собственность или сразу по долях на каждого из супругов, при этом оба они – созаемщики.

Чем больше сторон по кредитному договору – тем сложнее процедура раздела ипотечной квартиры. Самый простой вариант, когда имущество находится в совместной собственности без определения долей.

Если же изначально, при покупки ипотечной квартиры доли приобретены, по ½ доли, то имущество уже разделено и его делить не требуется.

Как происходит раздел ипотечной квартиры?

Общие правила просты:

Подается исковое заявление о разделе квартиры, купленной в ипотеку при разводе, в суд с указанием имущества.
Привлекается банк в качестве заинтересованного лица.
Проходит судебный процесс по правилам ГПК РФ.
Выносится решение суда или же заключается мировое соглашение.

Но это в теории и весьма упрощенно. В реальности каждое дело - индивидуально и требует не только кропотливой работы квалифицированного юриста по разделу имущества в г. Москве и Московской области, но и минимального взаимопонимания между супругами. К сожалению, последние обычно заняты созданием проблем друг для друга, что значительно осложняет работу юристов, а самостоятельную процедуру раздела имущества делает в принципе невозможной.

По способу раздела квартиры, купленной в ипотеку при разводе, существует два варианта:

Добровольный по соглашению супругов, удостоверенному нотариусом.
В судебном порядке, если достичь согласия не удалось.

Так же может быть и третий вариант, когда бывшие супруги достигли устного соглашения и оставляют все как есть. Например, являются созаемщиками и совладельцами по ½ спорной жилой площади, продолжая платить пополам регулярные платежи по кредиту. Но такой вариант крайне нежелателен, поскольку в случае дальнейших разногласий или проблем придется все равно судиться.

Способы раздела ипотечной квартиры при разводе

Во многом возможность того или иного способа раздела ипотечной квартиры и сопутствующего ей кредита зависит от позиции банка.

Более того, во многом эта позиция является определяющей. Суд, увы, не может даже в интересах супругов или их детей нарушать права и интересы банка.

Так же важно понимать, что раздел квартиры и раздел ипотечного кредита – это две лишь формально связанные операции.

На практике наиболее часто встречаются следующие варианты раздела ипотечной квартиры:

Квартира делится поровну между супругами, а кредитное обязательство признается общим с возложением обязанностей по уплате платежей по кредиту в соотношении 50/50, такой «делёж» ипотечного кредита возможен только с согласия банка. При этом состав заемщиков по кредитному договору не меняется. Титульный заемщик после развода или фактического прекращения семейных отношений может погасить кредит досрочно, в дальнейшем потребовав от второго супруга компенсации 50% внесенных сумм.
Квартира и кредит переводятся на одного из супругов. Если банк не возражает, а квартира и кредит оформлены на каждого из супругов, происходит перезаключение кредитного договора. Один из супругов становится и заемщиком, и владельцем квартиры единолично. На практике банки идут на такой шаг лишь в случае, если требующий перевода на себя кредита супруг имеет официальный, стабильный и достаточной для уплаты кредита доход. Так же возможно привлечь нового созаемщика или поручителя взамен выходящего из договора супруга.
Квартира и долг подлежат разделу по отдельности. Например, квартира передается в собственность одного из супругов с зачетом части ее стоимости в счет будущего погашения кредита. При этом состав заемщиков в кредитном договоре так же не меняется.
Денежная компенсация одному из супругов. Если формальным собственником и заемщиком является один из супругов, он может выплатить компенсацию второму супругу за его долю в квартире и за минусом 50% остатка по кредиту. Например, квартира и кредит оформлены на мужа. Квартира стоит 5 млн. рублей. Остаток кредита – 3 млн. рублей. Соответственно, доля жены в квартире стоит 2.5 млн. рублей, а доля в общем долге – 1.5 млн. рублей. Муж может выплатить жене 1 млн. рублей и оставить себе и квартиру, и кредит. Подчас такой способ влечет значительную переплату и невыгоден заемщику и из кредитных обязательств, опять не выйти без согласия банка.

Можно ли продать ипотечную квартиру, а не делить?

Можно. Есть еще один альтернативный, но в то же время реальный и упрощенный вариант раздела и квартиры и долга – ее продажа с погашением кредита. Произвести раздел в таком порядке можно и без участия судебных органов, договорившись миром.

Для сопровождения такого способа раздела лучше привлечь опытного юриста по семейным спорам.

Вариант 1. Получить согласие банка на продажу заложенной квартиры для последующего закрытия долга. Процедура сложная, банками встречаемая неохотно и с массой препятствий, поскольку они категорически против любых операций с заложенным имуществом до погашения кредита.
Вариант 2. Найти покупателя, который готов внести аванс в размере остатка по кредиту и немного подождать, пока кредит будет закрыт, а залог – снят. Оставшиеся после погашения кредита деньги подлежат разделу пополам между супругами.

Какие варианты возможны именно в вашем случае – подскажет опытный юрист. А чтобы минимизировать риски при разводе рекомендуется сразу после заключения брака заключать брачный договор, который позволит избежать множества проблем и споров.

В любом случае – первым делом обращайтесь к юристу! Который не только расскажет, как разделить ипотечную квартиру при разводе? Но и поможет с разделом ипотечной квартиры.

____________________________________________________________

Авторские права © на статью, а также на остальные статьи и материалы сайта принадлежат Колодко В.В., любое копирование с целью размещения на других сайтах, интернет изданиях, в печатных изданиях и т.д. запрещено, преследуется по закону